inh-project

このドリコムブログ、たいへん気に入っていたのですが、今年３月末でサービス終了となるため、一足早く移転先のブログを開設しました。

（新）ＩＮＨ−ＰＲＯＪＥＣＴ


正直言って、移転先に悩んでいたのは事実ですが、タイトルもどうしようかと思っていました。
ブログのタイトルはｉｚａｗａ‘ｓ　ｎｅｗ　ｈｏｕｓｅ　ｐｒｏｊｅｃｔという意味を持っていたので、建物が完成し、住み始めたこの時期に新たに開設するブログは思い切ってタイトルを改めようかという気持ちがありました。
しかし、特にこれといった決め手はないのですが、長いこと使用したタイトルを捨てるのが惜しいと思ったこと、過去ログをすべて保管・公開するつもりなので、プロジェクト進行中の記事こそこのブログの肝だと考えたこと、などが理由で、同じタイトルで継続することに決めました。
しかし、まったく同じでは芸がないと考え、すべて大文字に変えました。
これぞ玉虫色の決着！

なお、新ブログに移行する際、いったんライブドアブログに記事を移しました。
ドリコムブログ→ライブドアブログ→忍者ブログという経路で記事を移しました。
ライブドアブログに作成した仮住まいブログもご案内しておきます。

注意事項が１つだけあります。
新しい正式なブログにはコメントとトラックバックが移転できません。（仮住まいブログにはコメントとトラックバックは移転できています。）
もちろん、新ブログの方へ新規にコメント等はできるのですが、過去のコメント等を参照されたい場合は、２０１０年３月までは旧ブログの一覧から、それ以降はライブドアの仮住まいブログご確認ください。

今のところ、ドリコムブログは３月末まで生きているので、３月末までに新規記事をアップする場合は、新旧両方のブログに同一記事をアップします。（アップ時刻は変わるでしょうが）
また、仮住まいブログには新規の記事は投稿しません。
この措置により、ドリコムとライブドアはトラックバック及びコメントを禁止に設定します。

また、ドリコムのほうはこの記事を常にトップに表示されるように設定して、新ブログのほうへ誘導を図りますので、常連さんはなるべく新ブログのほうを閲覧していただくようお願いします。

ということで、今後ともｉｎｈ−ｐｒｏｊｅｃｔ改めＩＮＨ−ＰＲＯＪＥＣＴをよろしくお願いします。

早いもので、いえづくりプロジェクトの集大成を迎えた２００９年も今日が最後の日となりました。

で、正月準備として注連飾りを飾ったのですが、残念ながら玄関ドアと干渉してしまいます。




遠くから見るとこんな感じ。




玄関ドアを開け閉めするときは、傘の柄でもって注連飾りを持ち上げるようにして開閉しなければなりません。
小さい注連飾りを選んだり、飾る場所をドアに直接にしたりドアの真上じゃない場所にするといった対策も考えられますが、いずれも選択したくありません。
かといって他によい方法もないので、来年はちょっと考えようと思います。

１年間、このブログをご愛顧いただきましてありがとうございます。
住み慣れるにしたがって更新頻度が落ちるはずですが、来年も当ブログをよろしくお願いします。
皆様におかれましては、よい新年をお迎えください。

正月に、２階和室の床の間に飾るつもりで、マリコが来年の干支の虎の掛け軸を買ってきた。
それで、何となく掛け軸をかける金具がなかったような気がしたので確認すると、やっぱり金具がない。
これに気づいたのが一昨日の土曜日のことだったのだが、どうしても年内に掛け軸が掛けられるようにしておいていただきたいので午前中にタカシがＳ社のＡさんに連絡したところ、この日の夕方に取り付けに来てくださった。
作業自体は僕たちでもできるものだけど、間違った位置に付けるとかなり恥ずかしいことになるので、わざわざお願いした。

僕たちのように、年内にはどうしてもという要望を出す顧客が多いようで、Ａさんは年末までお忙しいようだった。
そのような中、すばやく対応していただいてありがとうございます。

遅くなったのですが、今月８日に取り付けてもらった物干し台（竿を受ける器具）の写真をやっと撮ったのでアップします。










ご覧のとおり、ベランダに出る掃き出し窓の上部とベランダの先の壁の内側に器具が付いて、２〜３ｍの竿が３本同時に使えます。
いや、無理すると（掃き出し窓の上部に２本並べると）４本使えるかもしれません。
かなりの洗濯物を干すことができるようになり、とても満足しています。

ちなみに、洗濯機は２階にあり、干す場所は３階なのですが、ヒデトシはそんなに不便を感じていません。
この配置で正解だったと思います。

朝起きると、屋根にうっすら雪が積もっていました。
日の出直前の写真を撮ってみました。
できれば朝日が昇る直前などの写真も撮りたかったのですが、小さい子供が２人いるため、平日の朝はとても忙しいので。




屋根を近くから撮るとこんな感じです。

３階寝室のバルコニーから見る朝の景色が結構好きです。
こちらは南東方向を撮影したもの。




川は寒そうです。
やまとの湯（大きな「ゆ」の看板がある建物）の向こうに見える山は熊野町の山だと思うのですが、この時期はここから朝日が昇ってきます。
朝日の写真は、、いずれまた。

こちらは西方向です。




高架の工事も大詰め、来年４月に開通予定です。

ひょっとしたら施工記録カテゴリーとしては最後の記事かもしれません。
今日の午前中、Ｓ社のＡさんに来ていただき、残っていた３階ベランダの物干し竿受けを取り付けてもらいました。（ユキコが対応しました）
帰宅したときは既に暗かったため、残念ながら写真は撮っていませんが、洗濯物を干す能力が大幅に向上しました。
この時期なかなか洗濯物が乾かず、乾燥機能を短時間ではありますがほぼ毎日使っているような感じでしたが、これで晴れた日は乾燥機能のお世話にならずに済むかもしれません。

ちなみに、タカシ世帯も追加で流し台を取り付けてもらったそうです。

見積の額次第でリビング収納に引出を取り付ける工事があるかもしれませんが、とりあえず請負契約に添付された工事明細に挙がっていた工事はすべて終了しました。

写真は、近いうちに撮ってアップします。

まだちょくちょくとＳ社と話し合いがあります。

今日はＡさんと会い、追加工事の見積を依頼しました。
リビング収納の下部が、間口と高さが狭いのに奥行きが長く、ちょっと使い勝手が悪いので、引き出しを作ってもらおうかと思って見積を依頼しました。
引き出しにすると、ＣＤとかＤＶＤがタイトルを見れる状態で収納できるのではないかと思います。
高かったらやめますが、手ごろな値段ならお願いしたいと思っています。

また、見積書をチェックしていた中で疑問に思ったことがいくつかあったので、Ａさんに内容を尋ねてみました。
会社に帰って確認してもらって、違算があれば工事費の清算に反映させていただけるとのことです。

また、来週の火曜日に、治療院に簡易流しを、３階ベランダに物干し台を、それぞれ設置していただくことになりました。
おそらく、これで残っていた工事もすべて終了し、この後清算を行って一端はＳ社さんの仕事が全部終わるということになりそうです。

今日は毒毒日記（長文）です。
もう書いても良いでしょう。

登記に関しては、Ｈ金融機関と担当したＫ事務所に言いたいことが山ほどあります。
順を追って書いていきます。

まず、そもそもつなぎ融資をお願いした段階で、「１０月１６日ローン実行」のつもりで利息を前払いしていました。
「９月３０日引渡し」というスケジュールもつなぎ融資の段階で決定しており、Ｈ金融機関のローンセンターに通知していました。
つまり、この段階でＨ金融機関としては「引き渡してからローン実行までに１６日間のタイムラグが発生する」ということを認めていたことになります。
もちろん、Ｓ社とはそのような話がついていました。

ところが、９月の初旬にＨ金融機関の担当支店から「家屋の表題登記はいつごろできるのか」という問い合わせが入りました。
その後、調べてみると、実際には建物が完成していなくても足場が取れたくらいの段階で家屋の表題登記を申請することが多いらしいのです。
その理由は、ローン実行時に表題登記が完成していなければならず、ローン手続きと同時に建物の所有権保存登記・抵当権設定登記を申請しなければいけないからです。
Ｈ金融機関が僕に尋ねてきた理由も同様です。
ところが、Ｈ金融機関の支店担当者が言うには「引渡しと同時にローンを実行しなければいけない。引渡しを行った段階で建築会社が建築中の建物にかけている保険が切れるので、ローン実行までの期間は無保険状態になる。それを回避するために引渡しとローン実行は同時にしなければいけない。」とのことで、かなり急な話でした。
それなら何故、つなぎ融資の際にそう言わなかったのかという話です。

ともかく、その話があってから急いで登記申請を準備し、（このときは、登記申請はあと３週間先だと思っていたので、ロクに準備していませんでした）９月１４日にいったん登記申請しました。
しかし、あまりにも指摘事項が多く、補正も難しいので取り下げることにしました。
９月３０日に表題登記が完了しているためには、余裕を見て９月２０日ごろには登記を申請しなければいけません。
その時点で、あと１週間で確実に登記が可能になる書類を揃える自信がなかったので、土地家屋調査士に頼ることにしました。
（負け惜しみのようですが、区分建物ではなく共有だったら自分で登記申請できた自信があります）

区分所有建物の表題登記は、手数料が１５万円でした。
これが高いか安かはわかりません。

それから、抵当権の設定についてもＨ金融機関の言い分は不可解でした。
もともと、土地を先行で取得したため、家を建てる前から
第１順位　ヒデトシの根抵当権
第２順位　タカシの根抵当権
が設定されていました。
家の建築資金は、ヒデトシ世帯は住宅ローン、タカシは住宅部分は自己資金で、店舗部分は事業性ローンを利用します。
つまり、Ｈ金融機関からヒデトシとユキコは住宅ローンを借り入れ、タカシは事業性ローンを借りることになります。
その結果、
第１順位　ヒデトシの抵当権
第２順位　ユキコの抵当権
第３順位　ヒデトシの根抵当権
第４順位　タカシの根抵当権
を設定するというのです。

ここでおかしいと思うことは２点
１）債権者はすべてＨ金融機関の保証会社なのに、順位変更をしなければならないのか
２）ヒデトシの根抵当権は抹消しても良いのではないか
つまり、
第１順位　タカシの根抵当権（第１順位が抹消されたことにより繰り上がり）
第２順位　ヒデトシの抵当権
第３順位　ユキコの抵当権
でよいのではないか？ということです。

Ｈ金融機関の言い分は
「住宅ローンを順位上位にするのは会社内の決まり」
「ヒデトシはタカシの連帯保証人だから根抵当権は抹消できない」
とのことでした。

それでも、登記手数料を払うのは債務者です。
登記手数料が莫大なので、順位変更が本当に必要なのか、もう一度検討してくださいとお願いしたら、支店担当者はこう言い放ちました。
「登記手数料の相談は司法書士の先生としてください。」

親の商売の関係がなかったら、Ｈ金融機関なんて使うもんかと思いましたね。
今回の住宅ローンは当初１０年固定で借りています。
１０年後はタカシは７２歳になっています。
もし店の営業をやめるような事態になっていたら、絶対他行に借り替えてやろうと思います。

Ｋ事務所も、こんなに高額の手数料になるんだから、少しは割り引いても良いのではないかと思います。
一応値引き交渉をしてみましたが、「これでも安くしています。」ということでした。
けど、ヒデトシの根抵当権の債務者住所が旧住所になっていたのを新住所に変更登記するのに、プラス費用が「３万円」と言われたら、元が高いのではないかと思います。
所有者の住所変更は平成１９年の１月にヒデトシが個人申請しましたが、書類の作成と法務局への提出・登記済証の受け取りで移動を含めてもトータル２時間でお釣りがくるでしょう。
素人がやってもこれくらいの手間で済む業務が３万円もかかるのか、はなはだ疑問です。

他の登記にしたって、昔のように手書きの申請書を作るのならいざ知らず、ＷｏｒｄかＥｘｃｅｌで雛形が作ってあって、物件情報と権利者名だけ入力すればプリンターがいくらでも書類を作成してくれるわけですし、何人絡んでいても提出・受け取りの手間は１人分と同じだけですからから、単純に単価に数量をかけて手数料を算出するのはどうかと思いますけどね。

さらに、請求書を見ると着手前と完了時に登記事項証明書（登記簿謄本）をとる費用などとして１５，９５０円分がかかったことになっていますが、もらった謄本と図面の写しは全部で５通しかないんですけど…
あとの１万円分の印紙代は何に使ったんでしょうか？
追求しようかとも思ったんですが、関わるのも嫌になったのでやめました。

Ｋ事務所は、実はヒデトシの仕事でかつてお付き合いがあり、そのときはお父さんの土地家屋調査士・司法書士に業務を行っていただいたのですが、代が替わったのか今回は息子さんにやってもらいました。
とんだ出費になって、授業料と思うには高すぎるお金が飛んでいきました。
むしろ早く忘れたいと思います。
Ｓ社が紹介する土地家屋調査士にお願いするか、今ヒデトシが仕事でお願いしている別の土地家屋調査士にお願いすればよかったと思いますが、後の祭りです。

これから家を建てられる方は、登記をお願いする際は土地家屋調査士・司法書士とも、合い見積もりを取って安いほうに頼むべきだと思います。
誰に頼んでも、基本的には仕上がりは同じのはずですから。
（土地の測量は確実に成果に差が出るので、価格だけで業者を決めるべきではないと思います。）

今回の件で、金融機関も土地家屋調査士も、実においしい殿様商売なんだなと思いました。
本当に、うらやましい限りです。

我が家は２世帯住宅だったわけですが、工務店との契約は１本のみ。
つまり、建築費については総額ですべての話が進み、完了したので、タカシ世帯とヒデトシ世帯で建築費用をどのように分担するかは、両者による話し合いが必要になります。
どちらかが、あるいはどちらともが十分な資金を持っていたら「まーまー」で適当に分けて終わりにしてもいいのですが、我が家はお互いがこれから頑張って借金を返す立場なので、建築工事ごとに費用を抜き出し、負担割合を掛けて、両者の費用分担を決めました。

こういう作業は必ずヒデトシがやることになります。
ヒデトシは仕事で積算の素養があるので、量が多いことに対する苦労はありましたが、難しくて苦労したという思いはありませんでした。
けど、建築の知識がない方が同じことをするのは、恐らくとても困難なのではないかと思います。
むしろ、二世帯住宅を建てた方はどのようにして建築費の分担を決めたのか知りたいくらいです。
（総額を床面積で按分する方法もありだと思いますが、我が家は店舗付なので、店舗も含んだ値段を床面積で按分するのもどうかと思いますし）

参考までに、
床面積で按分した項目
屋根工事・基礎工事・外壁工事など

１：１で均等に分けた項目
建築確認に関する費用・設計費・共通で使用する部分のコンクリート土間の工事費など

それぞれが全額負担した項目（数量は図面等から拾いました）
建具工事・内装工事・エアコン工事など

建築費用で按分した項目
諸費用・出精値引き

電気関係の数量を拾うのには苦労しました。
どうしても合わなかったので、自分が拾った数字を元に建築費を分担しました。
↓例
請求書には　コンセント取付，単価\100，数量50箇所，工事費\5,000となっていた場合に、コンセントを数えたら全部で60箇所あり、内訳はタカシが36箇所、ヒデトシが24箇所だった場合は、タカシの負担は\5,000×（36÷60）＝\3,000，ヒデトシは\5,000−\3,000＝\2,000という感じで計算した。

ただ、この作業をやってよかったと思います。
自分の家についてさらに詳しく知ることができたし、作業の途中で「ひょっとして請求されている建築費が違っているかも？」という発見もいくつかしました。
違算の可能性があるものについては、近くＡさんに尋ねてみようと思います。

なお、この作業はトータルで４時間くらいかかりました。
建築費を分担するのに使用したＥｘｃｅｌのワークシートは、なかなかの出来栄えです。